设施持续老化、服务严重滞后、缴费率低迷、矛盾不断激化……这些曾是压在葛店镇老街社区众多老旧小区居民心头的“顽石”，也是基层社区治理中普遍存在的痛点、堵点。如何破解老旧小区“失管—失修—失信”的恶性循环，重建业主与物业服务者之间的信任纽带，探索一条可持续的治理新路？
鸟瞰老街社区，辖区老旧小区众多
去年以来，葛店镇老街社区坚持以党建引领基层治理创新，刀刃向内，率先在薄弱老旧小区集群中引入并本土化实践“信托制”物业服务模式。这一改革，旨在从根本上重构业主、物业服务企业及社区组织三方关系，推动小区治理从以往常见的对立、博弈、矛盾状态，向基于信义的合作、共治、共享转型，为破解同类难题提供了富有启发性的“老街方案”。
困局与突围
老旧小区的治理之痛与破冰之举
葛店镇老街社区是一个典型的复合型老旧居住区，36个住宅小区中有28个长期处于无物业或物业失灵状态。金汉花园小区原物业撤出后陷入“真空”，业委会仅能维持水电代收等基本服务，对专业维修无能为力。东方天地小区则一度陷入“垃圾堆积、电梯停运”的瘫痪状态，维修资金缺口高达18万元。
“老旧小区陷入治理困境，主要存在两大‘顽疾’。”老街社区党委书记牛俊分析道，“一是基础设施老化严重，物业费收缴困难导致资金‘贫血’；二是传统‘包干制’下，物业公司追求利润压缩服务，收支不透明导致信任破裂。”
面对困局，葛店镇及老街社区决定从机制上进行系统性改革。在管委会支持下，社区统筹老旧小区改造等资金，率先对试点小区基础设施进行更新，为后续改革奠定物理基础。
与此同时，老街社区党委牵头赴武汉调研学习，邀请专家团队实地指导，结合本地实际，创新提出“党建引领+连片化信托制”物业服务模式，开启了围绕“信义”与“合作”的治理变革。
机制与创新
“信托制”如何重构社区信任关系
“信托制”物业的核心在于对小区共有资金管理模式进行根本性重塑。所有物业费及公共收益存入“信托基金”专户，物业公司按约定比例提取固定酬金，所有服务成本从基金中列支。最关键的是，每一笔收支都实时录入线上公示系统，业主可随时查询，财务完全透明。年度结算时，账户结余归属全体业主。
“这就好比请了位‘小区管家’，我们付固定工资，家里开销用公账，一笔笔清清楚楚，年底剩的钱还是自己的。”居民形象地比喻道。透明化消除了猜忌，共有属性明确了权益，从根本上建立了基于财务公开的信任基础。
针对老旧小区“小而散”的特点，方案创新提出“连片化”策略。将金汉花园、东方天地等多个相邻小区整合为一个管理片区，由中标物业企业统一管理，共享人力团队，实施集中采购。这种规模化运营有效降低了管理成本，据测算平均可降低约30%，使可持续服务成为可能。
新模式落地过程中，葛店镇、老街社区党委在两周内完成方案设计，并通过“敲门行动”在3天内收集423份业主问卷。在此基础上，社区指导各小区依法成立业委会，拟定《物业服务需求清单》，动员社区能人协助，最终公开选聘物业企业，并将“财务双轨公示”、“48小时响应”等硬性条款写入合同，形成“社区党组织牵头、居民参与监督、物业依约履职”的三方联动机制。
成效与展望
“老街经验”的蝶变与全域推广价值
居民可在手机小程序上申请物业报修服务
随着模式深入推进，积极变化在试点小区不断显现。数字化平台让居民可“一键上传”问题，物业处理全过程在线留痕。运行以来，平台受理的47项报修全部在48小时内完成整改，响应速度和解决率达100%。
金汉花园小区的卫生死角被彻底清理，破损道路得到修补，整体环境焕然一新。“住得越来越舒心了。”居民詹华满意地说。东方天地小区的转变更为显著：堆积的垃圾被清运，停摆电梯恢复运行，消防通道恢复畅通。随着服务可见、账目可查，物业费收缴率在3个月内显著提升，投诉率降为零。“现在物业费交得心甘情愿，因为知道钱用在哪里，看到了变化。”居民张女士表示。
“通过信托制合同，我们把‘财务公示、标准量化、48小时响应’变成了硬约束，建立了‘居民点单、社区派单、物业接单、群众评单’的闭环流程。”牛俊总结道，“这套组合拳使试点小区物业费平均收缴率提升了约40个百分点。”
数字化平台赋能，让物业支出信息透明化
信托制物业的实践不仅改善了人居环境，更深远的意义在于重建了社区信任，培育了居民公共精神。它使物业服务回归“管家”本质，使业主回归“主人”角色，使社区党组织的领导核心作用更加凸显。
葛店镇党委委员、副镇长严满洲表示：“‘党建引领+连片化信托制’是我们破解老旧小区治理难题的有效尝试。下一步，我们将继续深化总结这一‘老街经验’，在全镇条件成熟的老旧小区中逐步推广，让更多群众享受到透明、优质、可持续的物业服务，真正实现共建、共治、共享的基层治理新格局。”
从治理失序到有序共治，从矛盾对立到信义合作，老街社区的探索生动表明，只要坚持党建引领，尊重居民主体地位，勇于进行制度创新，老旧小区同样能够焕发新生，实现温暖和谐的善治。
文/图全媒体记者童勰